来源：中国基金报
记者 李树超
【导读】11只产品蓄势待发 公募REITs再迎发行大年
在政策支持力度加大、市场需求旺盛等多方面因素推动下，公募REITs市场持续火爆，多只产品排队上市，公募REITs有望再迎发行大年。
不过，经历了年初大涨后，业内人士建议投资者关注估值过高风险，谨慎选择投资标的，关注宏观经济和政策变化对REITs市场的影响。
公募REITs再迎发行大年
市场需求驱动下，去年以来公募REITs产品供给力度不断加大。2021年至2023年，公募REITs的发行数量分别为11只、13只和6只。2024年，公募REITs迎来大发展，共发行29只新产品。今年公募REITs项目储备充分，有望再迎发行大年。
Wind数据显示，截至3月14日，2025年以来已发行4只公募REITs，发行总规模为53亿元。此外，有11只公募REITs已经申报，南方顺丰物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT两只产品已经发行。
对于公募REITs供给增加，中金基金相关负责人认为，政策支持力度加大是非常重要的原因。2024年7月国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，为推动REITs市场可持续发展奠定了制度基础。
该负责人强调，低利率环境下REITs产品的分派率优势凸显。去年下半年以来，一级市场认购活跃度提升、二级市场逐渐回暖，市场需求驱动下，优质REITs产品的供给力度不断加大。
一位中型公募REITs投研负责人表示，在政策支持和市场需求的推动下，原始权益人、基金管理人、中介机构等市场参与主体的积极性显著提高，主动推动项目发行，进一步增加了产品的供给。
盈米基金研究员李兆霆表示，一方面，政策的大力扶持为REITs市场扩张提供了基础和红利。另一方面，市场供需两端蓬勃发展。在无风险利率下行的背景下，国债收益率徘徊于历史低位，REITs凭借其高分红的显著特性，成为保险资金、社保基金、养老金等长期资金优化资产配置的较好选择。
对于看好的产品，上述公募REITs投研负责人表示，较为看好新型基础设施、养老设施等资产。其中，新型基础设施REITs为AI行业提供了新的融资渠道，推动数据中心轻资产运营和数字化改造。养老设施REITs为养老项目提供了新的融资方式，通过将养老设施资产证券化，吸引社会资本参与养老产业，有助于缓解养老项目投资金额高、回报周期长、资产变现途径少等问题。
李兆霆也看好民生刚需领域，如养老（社区养老院）、数据中心（一线城市算力基础设施）、水利等政策鼓励且现金流可预测性强的资产。此外，新能源与低碳资产，光伏、风电等清洁能源项目（如国家电投 REIT）具备抗周期属性，长期现金流稳定，叠加“双碳”政策，也受到市场较大关注。
“今年在一级市场发行方面，主要关注优质的消费基础设施、保障性租赁住房项目，同时关注新推出的数据中心类资产等。”中金基金相关负责人称。
投资价值依然存在
但需更谨慎选择投资标的
今年以来，公募REITs二级市场表现亮眼，年初至今中证REITs全收益指数上涨超8%，部分产品涨幅超25%。
经历大涨后，业内人士建议投资者警惕市场过热和估值过高风险，保持对宏观经济形势和政策变化的密切关注。
中金基金相关负责人认为，当前资产可能已经反映了对未来发展的乐观预期，部分产品或板块可能面临估值消化的压力。若仍能在大类资产中，特别是在低利率环境下相比其他固收产品显示出较好的分派率优势，且宏观政策效果进一步显现，则REITs的中长期认购需求或仍能延续。
李兆霆表示，REITs与股票、债券的相关性极低。当下，无风险利率处于下行通道，国债收益率长时间在历史低位区间震荡。在此情形下，REITs高分红的特性愈发凸显，使其拥有独特的配置价值。与此同时，在通胀环境下，REITs底层资产租金具备可重置属性。以仓储物流领域为例，其租金每年涨幅维持在3%~5%，这种在不同市场环境下均能保持稳定收益且具备一定抗通胀能力的特性，使得REITs可以作为资产组合中的“压舱石”，有效熨平组合波动。
“投资者需平衡收益与风险，警惕市场短期过热风险，避开高溢价品种。”李兆霆说。
上述中型公募REITs投研负责人表示，随着市场的快速上涨，部分REITs产品的估值已经处于较高水平，投资者需要警惕估值过高的风险。另外，宏观经济形势和政策变化对REITs市场的影响较大，投资者需要密切关注。
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